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Quelle:

Bundesfinanzhof
Art des Dokuments: Urteil
Datum: 16.05.2002
Aktenzeichen: III R 9/98

Vorinstanz:

FG Münster
Art des Dokuments: Urteil
Datum: 11.05.1993
Aktenzeichen: 1 K 4651/88 E,G

Schlagzeile:

Mehrere Wohneigentumsrechte desselben Eigentümers können bei der Drei-Objekt-Grenze als Einheit angesehen werden

Schlagworte:

Drei-Objekt-Grenze, Gewerblicher Grundstückshandel, Wohneigentum

Wichtig für:

Vermieter

Kurzkommentar:

Jedes zivilrechtlich selbständige Wohnungseigentum ist grundsätzlich auch steuerrechtlich ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze bei der Prüfung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Mehrere Wohneigentumsrechte desselben Eigentümers können aber steuerlich dann als Einheit angesehen werden, wenn sich der Eigentümer schon im Zeitpunkt des Abschlusses der einzelnen Kaufverträge verpflichtet, eine zwei oder mehrere Wohneigentumsrechte umfassende einheitliche Wohnung zu übertragen.

Eine steuerliche Einheit liegt jedoch nicht vor, wenn der Wunsch, zivilrechtlich selbständige Wohnungen im Hinblick auf eine einheitliche Nutzung umzugestalten, erst nach Abschluss von Kaufverträgen über diese Wohnungen geäußert und verwirklicht wird.

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Hintergrund: Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen, werden nur dann als sonstige Einkünfte von der Einkommensteuer erfasst, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt (Spekulationsfrist). Nach Ablauf dieses Zeitraums sind private Grundstücksveräußerungen grundsätzlich nicht steuerbar. Handelt es sich hingegen um eine gewerbliche Tätigkeit, werden sämtliche Veräußerungsgewinne erfasst.

Zur Abgrenzung zwischen gewerblicher Tätigkeit und nicht steuerbarer Vermögensverwaltung greift die BFH-Rechtsprechung auf die sog. Drei-Objekt-Grenze zurück. Sie besagt, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden. Werden hingegen innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs - in der Regel fünf Jahre - zwischen Anschaffung oder Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert, kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden.

Nach der BFH-Entscheidung ist für die Umqualifizierung einer nicht steuerbaren vermögensverwaltenden in eine gewerbliche Tätigkeit in Form eines Grundstückshandels in zeitlicher Hinsicht entscheidend an die bis zum verbindlichen Abschluss der Kaufverträge von dem Veräußerer entfalteten Aktivitäten anzuknüpfen.

Hinweis: Das BFH-Urteil wird zitiert im BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (Aktenzeichen IV A 6 - S 2240 - 46/04) zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

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