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Quelle:

Bundesfinanzhof
Art des Dokuments: Urteil
Datum: 18.09.2002
Aktenzeichen: X R 183/96

Vorinstanz:

FG Baden-Württemberg
Art des Dokuments: Urteil
Datum: 24.10.1996
Aktenzeichen: 2 K 44/95

Schlagzeile:

Gewerblicher Grundstückshandel bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten

Schlagworte:

Drei-Objekt-Grenze, Erhöhte Absetzung, Gewerblicher Grundstückshandel, Grundstückshandel, Sanierung, Vermögensverwaltung

Wichtig für:

Vermieter

Kurzkommentar:

Trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze können gewichtige Umstände den Schluss auf einen gewerblichen Grundstückshandel nahe legen. Solche Umstände können etwa darin bestehen, dass der Steuerpflichtige
- das Bauprojekt nur kurzfristig finanziert,
- bereits während der Bauphase seine Veräußerungspläne dokumentiert, zum Beispiel indem er Veräußerungsannoncen aufgibt oder einen Makler mit dem Verkauf des Objekts betraut,
- schon vor der Fertigstellung des Bauobjekts einen Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber schließt oder
- bei der Veräußerung Gewährleistungspflichten über den bei Privatverkäufen üblichen Rahmen hinaus übernimmt.

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Hintergrund: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kommt ein gewerblicher Grundstückshandel in der Regel erst dadurch zu Stande, dass der Steuerpflichtige innerhalb eines kurzen Zeitraums (fünf Jahre) nach dem Erwerb oder der Bebauung mehr als drei Immobilienobjekte verkauft. In besonders gelagerten Fällen kann ein gewerblicher Grundstückshandel aber auch schon bei einem Verkauf von weniger als vier Objekten anzunehmen sein kann.

So deutet nach Auffassung des Großen Senats (Beschluss vom 10. Dezember 2001, Aktenzeichen GrS 1/98) beispielsweise auf eine gewerbliche Betätigung auf dem Immobiliensektor hin, dass ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft worden ist oder ein solches Grundstück von vorneherein auf Rechnung oder nach den Wünschen des Erwerbers bebaut wird oder das Bauunternehmen des Steuerpflichtigen (Bebauers) erhebliche Leistungen für den Bau erbringt, die nicht wie unter Fremden abgerechnet werden.

Jetzt hat der BFH entschieden, dass über die genannten Gesichtspunkte hinaus auch andere gewichtige Umstände den Schluss auf einen gewerblichen Grundstückshandel nahe legen.

Im Streitfall hatte die Klägerin in unmittelbarem Anschluss an die Fertigstellung oder gar schon in der Bauphase (lediglich) drei Eigentumswohnungen veräußert. Das Finanzgericht (FG) hatte einen gewerblichen Grundstückshandel schon deswegen bejaht, weil die Betätigung der Klägerin dem "Bild des produzierenden Bauunternehmers" entsprochen habe.

Dem folgte der BFH nicht. Er hob die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück. Dieses hat nunmehr auf der Grundlage der obigen rechtlichen Erwägungen aufzuklären, ob besondere Umstände des Einzelfalles den Schluss rechtfertigen, dass die Klägerin von vorneherein zum Verkauf der drei Eigentumswohnungen entschlossen war. In diesem Fall wäre ein gewerblicher Grundstückshandel trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze anzunehmen.

Hinweis: Das BFH-Urteil wird zitiert im BMF-Schreiben vom 26.03.2004 (Aktenzeichen IV A 6 - S 2240 - 46/04) zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel.

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