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Quelle: |
Bundesfinanzhof |
| Art des Dokuments: | Urteil |
| Datum: | 19.02.2019 |
| Aktenzeichen: | IX R 16/18 |
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Schlagzeile: |
Objektbezogene Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
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Schlagworte: |
Beginn, Einkunftserzielungsabsicht, Prognose, Prognosezeitraum, Totalüberschuss, Totalüberschussprognose, Überschusserzielungsabsicht, Vermietung, Werbungskosten
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Wichtig für: |
Vermieter
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Kurzkommentar: |
1. Sowohl der objektive als auch der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind objektbezogen zu prüfen.
2. Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab.
3. Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts. Entschließt sich der Steuerpflichtige, nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.
EStG § 12, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
Hintergrund: Bei einer auf Dauer angelegten (unbefristeten) Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben, darf das Finanzamt die Überschusserzielungsabsicht nicht hinterfragen. Anders sieht es jedoch bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien aus. Hier ist die Überschusserzielungsabsicht stets im Einzelfall festzustellen. Für die erforderliche Totalüberschussprognose ist dabei auf einen Zeitraum von 30 Jahren abzustellen.
Der BFH hat klargestellt, dass in diesen Fällen der Prognosezeitraum grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts beginnt. Es beginnt jedoch ein neuer Prognosezeitraum, wenn sich der Steuerpflichtige entschließt, nach einer vorangegangenen Vermietung eine andere Form der Vermietung aufzunehmen. Das ist zum Beispiel zu bejahen, wenn – wie im Streitfall - mehrere Gewerbeobjekte im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags vermietet werden, die vorher einzeln oder gar nicht vermietet waren. Es sich handelt sich dann um zwei unterschiedliche Objekte.